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越是漂亮、文艺、个性的房子,越可能是坑

作者:zhangxp  来源:本站  发表时间:2020/11/12 14:32:09  热度:52℃

殷素素曾对张无忌说,越是漂亮的女人越会骗人。这句话也适用于房子:越是漂亮、文艺、富有个性的房子,坑可能越多。复式、花园房、大两房......听起来文艺、大气、有个性极了,想买?先等等!下面我就给您说几个被坑过的案例。

01、老旧小区顶复

复式有很多优势,比如使用空间大、动静分区、私密性好等等,但有一种复式最好不要买,那就是没有安装电梯的老旧小区顶复。

没有加装电梯的老破小,顶楼本来就不是一个好选择,而且因为楼龄老旧、物管不给力等原因,顶层容易出现漏水、暴晒、水压不够等问题,到时候要付出精力和投入多到你怀疑人生。

如果是老破小顶复,麻烦还要再多一个——不好转卖。又是顶层、又是复式,麻烦多总价还高,接盘的能有多少?

但总有人经不住诱惑,觉得既然现在住不起别墅,那就先买套复式吧。老破小的顶复最便宜,那就先从它入手。

有个朋友几年前在广州买了一套约200平的顶复,单价比市场均价便宜30%,装修花了100多万。去年想转卖,挂了好几个月都没动静,反观同小区同单元的普通户型,都卖得非常快。

他总结有那么几个原因:

一是楼梯房,本来就不好卖,再加上是顶楼,就更不好卖了;

二是面积大,200平总价也高,买得起的看不上,看得上的买不起,陷入“高不成低不就”的尴尬;

三是因为装修花了很多钱,卖太便宜了心痛,他不想低于市场价太多,所以价格一直谈不拢。

02、带院子的房子

谁都有一个梦想,面朝院子,春暖花开。但对于首次买房的刚需族来说,带院子的房子并不是一个好的选择。

对于普通买家来说,如果不是别墅,带院子的房子往往是个鸡肋,要么在一楼,要么在低层平台,要么在顶楼。

顶楼的问题刚才已经说了,而低层除了采光、私密性不好,在南方还很容易招蛇鼠虫蚁,打理院子也比较累。

有朋友曾住过一栋小高层的一楼,带一个60多平的院子,买的时候各种憧憬,住进去才发现完全不是那么回事儿。

一是楼市乱丢垃圾。大概是楼上的小朋友淘气,时不时往下扔一些零食包装袋、果皮、矿泉水瓶,有时候刚打扫完新的垃圾又来了,视觉伤害。

二是蚊子多。为了夏夜在院子里乘凉,朋友特意买了一架秋千。没想到坐下还不到三分钟,蚊子把她咬成了“筛子”。

三是蛇鼠虫蚁多。朋友曾两次在院子里见到蛇,雄黄是家中必备品。大门也经常容易被白蚁蛀,住进去不到两年,朋友就换了一扇门。

等我想转手的时候,才意识到一个更现实的问题:因为这是个小高层,院子大,容积率低于1,还要交5个点的豪宅税,而这个房子的面积才90排名,居然要交豪宅税。

当初买的时候被院子冲昏了头,等到要卖的时候,才发现昏头的买家并不多。有的买家明明看中了,却因为豪宅税而作罢。

03、奢侈大一房、大两房

房价越来越高,牺牲房均面积、追求房间数量已是大势所趋,所以现在的新盘都致力于开发小三房、小四房,60多平就能做三房,70多平的三房能带主套。

而过去那些奢侈的大一房、大两房户型呢,比如70多平的一房、90多平的两房,正在被市场抛弃,成为少数人选择的小众产品。

比如珠江新城西区的星汇云锦,建成于2010年,小区配套、物业各方面都很不错,是板块内品质最高的楼盘之一,但户型设计都是大一房、大两房、大三房,这类房子可能老外会喜欢,但不对国内买家的胃口,所以拖了价格的后腿,没有跑赢同板块内一些楼龄更旧的小区。

星汇云锦的户型中,大一房均价最低,每平米可以比大两房相差1万多元。根据链家成交情况来看,85平的大一房成交单价为6.7万多元/平,98平左右的大两房,均价接近8万/平。

所以,我们选择户型的适合,千万要避开小众户型,尽量选主流户型,40-50多平的一房、60-70多平的两房、80-90多平的三房、100多平的四房,这些都是市场主流户型,不仅住得舒服,转手也更容易。

04、刚需盘的大户型、豪宅盘的小户型

如果一个楼盘定位刚需,主流户型就是小两房、小三房,那些180、200房的大户型就成了小众产品;而如果一个楼盘定位豪宅,那些六七十平的小两房就成了小众产品。

这种与小区主流户型相背的房子,最好不要买。

为什么呢?因为一个楼盘的主流户型,决定了这里的档次和圈层,如果你选择与小区定位相背的户型,就等于和这个小区的主流圈层不一致,等到卖房子的时候,不容易找到买家。

这种悔意,在卖房的时候感触更深。如果你买了刚需盘里的大户型,转手的时候会比那些主流户型难得多:刚需客买不起,改善客看不上,典型的高不成低不就。

05、公寓

Loft公寓也是忽悠文艺小青年常见的利器。

我们多次提到,不要随便买公寓,但还是有一些小白管不住自己的钱包,被低价、返租、loft等花里胡哨的概念忽悠得一愣一愣,越看心越痒。

这类情况,在我身边还挺常见。

几个月前,大学刚毕业一年的亲戚联系我,说看上了一套公寓,首付只要几万块,剩下的首付三年内给齐就行,他觉得对于几无积蓄的他来说,简直是天上掉馅饼的好事。

有这种想法的人不在少数。很多年轻人因为没有多少钱,又不愿等,就先买了公寓,等到反应过来,已经错过了很多机会。

我给他分析,公寓要用商业水电,不能开明火,生活成本比住宅大,生活氛围缺乏,自住体验不好。如果投资,反租不一定靠谱,而且政策多变,不确定性太强了。

有个朋友,三年前在北京买了套公寓,没想到因为公寓调控政策原因,不涨反跌,而且卖不动。

因为本身就有投资属性,所以公寓受政策的影响是非常大的,只要楼市一调控,公寓肯定被推到最前面做挡箭牌,妥妥的炮灰。

06、总结

总结:买东西可以追求个性,唯独买房子不行,因为房子你以后可能是要卖的,必须考虑市场主流人群的接受度。

大部分人买房都不会真的要住一辈子,而是要不断地置换。

为了方便以后置换,买热门板块、买主流户型,才是比较保险的。


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