田园综合体的发展模式、运营要点及面临的问题

田园综合体是国家在实施乡村振兴战略过程中，融合乡村农业和休闲度假为一体的一种新模式。随着我国老龄化问题的日趋严重，养老也已经成为一个不容忽视的社会问题。田园综合体宜业、宜居和宜家的定位，也随之成为城市居民旅居养老的一种新选择。

本文在综合田园综合体发展过程遇到的问题以及未来发展方向的基础上，提出在田园综合体概念下发展乡村中高端旅居养老的新模式及其必要性。

田园综合体的主要发展模式

2017年2月5日，新华社受权发布中央一号文件——《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》。其中，第三部分壮大新产业新业态，拓展农业产业链价值链中的第16条提到“持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”这是田园综合体首次被引入国家政策文件中。它是以旅游为先导、以产业为核心、以文化为灵魂、以流通基础为支撑、以体验为价值、以乡村复兴为目标，集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式。

田园综合体的经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。其发展模式可主要分为以下几种：

发展乡村休闲旅游

简单来说，乡村休闲旅游是要让游客来到乡村之后，有休闲放松的项目，有参与体验的项目，有度假生活的项目，就是能吸引人，留住人。所包含的元素包括民俗风情、民间小吃、民居老宅、乡村风水文化、民间娱乐文化、民间遗产文化、农业劳作过程与农业生产过程等等。可见，乡村休闲旅游是一种综合一体化的现代乡村休闲旅游模式，而田园综合体包含的创意农业、农事体验正是乡村休闲旅游产业不可或缺的加分项目。

建设乡村养老养生基地

近来年，随着城市生活压力的加大，追求绿色生态美丽乡村生活成为市民的一大时尚，清新的空气、洁净的水源、新鲜且无污染的食物、缓慢的生活节奏都是都市人追求的养生必要元素。此外，乡村休闲养老并不是单纯地让老人回到农村环境中去生活，而是在有优美乡村环境的居所中为需要养老的人士提供一个全方位保障的生活场所，实现“快乐养生，健康养老。”而丰富的田园综合体的产品则能丰富整个养生养老的过程，如生态环保的循环农业所生产的食物、农事体验如采摘、园艺活动所带来的乐趣等等。对于养老养生居住床位问题，可以充分利用固有的一些传统民居，同时这也是田园综合体本应挖掘及彰显的特色和亮点。

培育宜居宜业的农业特色小镇

当前农村发展建设面临集体经济疲软、劳动力空心化、基础设施不全等痛点。田园综合体简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产，这些都是当前农村产业发展、乡村建设的瓶颈所在。从市场前景来说，以田园综合体为理念打造的农业特色小镇，将具有超前的市场定位和市场规模。在田园综合体概念下的特色小镇，并不一定要依赖房地产，其可以根据乡村和特色小镇人口规划来做，必要时，甚至可以抛却地产项目。

田园综合体建设运营要点及其面临的问题

目前，土地问题、社会资本问题、农民利益保障问题，是田园综合体顺利落地与运营的关键问题。

土地问题

土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一，解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。

目前，田园综合体的主流土地获取方式有四种：采用土地银行的方式；建立以土地股份为基础的合作社；农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦；土地置换、租赁、入股联营等。但这其中也有挑战。宏观政策利好下，田园综合体的土地依然还存在难题。这包括我国农民户均经营土地少，多为一家一户小规模经营，形成较为零散的地块，对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说，田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可，利益主体众多且复杂多样化，对农业农村发展项目建设的积极性各有不同，一旦未达成统一意见，整个项目建设将受到不利影。同时农村土地也存在多条用地红线，不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围等。

社会资本的挑战

未来的乡村价值需要重估，其价值会有一个复合型、综合型的提升。乡村已不再是单一的农业生产载体，它还要解决美丽乡村的生态宜居问题，为城市人和周边人群的休闲度假、养身康体等一系列的高潜力价值需求提供载体。这也促推更多的社会资本“上山下乡”，发力田园综合体建设。

区别于现代农业园区和农业综合体，田园综合体的产业构成除了农贸科教等，还有文旅康养、地产、会展、环保等业态。鲜明的品牌形象、便捷多样的交通方式、完善切实的主客共享、完善的游乐活动体系、特色化住宿餐饮体系、高绩效循环的农业体系等，是田园综合体的必备要素。社会资本的进入，为乡村形态改变提供了更多可能。但在社会资本进入后，必须要系统化考虑这些问题。

农民利益保障问题

检视田园综合体成效的一个重要因素，在于农民利益的保障。在田园综合体利益分配架构中，农民收益主要来自三方面：以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，按期分红，或者出租土地获取租金；成为企业员工获取劳动报酬；土地及地上附着物一次性补偿。

现在的田园综合体更多是外来资本在做，所以具体的利益组织构建很关键。利益架构的搭建，应该是资本方、农民和政府等多方来协商合作，而不能由单一方来主导。如果由资本来主导，农民的利益就很可能被侵占。

同时，农民利益的保障，其实不仅仅是经济利益，还包括文化利益。在真正的田园综合体里，不仅有老农民，还有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。他们需要在传统与现代间进行文化的构连和融合。实现传统和现代的对接沟通，田园综合体才更具市场价值。

田园综合体概念下乡村休闲旅游与养老产业的融合——中高端旅居养老

本文将探讨，在田园综合体概念下，如何实现乡村休闲旅游与养老养生两种模式的融合，在满足城市老年群体旅游需求的同时，也解决其在发展过程中的土地、社会资本以及农民利益保障问题。

乡村旅游资源供给与城市中高端养老需求的矛盾

乡村旅游资源供给方面，在国家各种政策的支持推动下，乡村农家乐、田园民宿和农业生态园等形式的乡村旅游资源日益丰富。但是，这些乡村旅游产品结构单一、功能雷同、整体质量不高， 现有的乡村旅游大多严重依赖旅游景区或旅游目的地城市的客源供给，没有自己独立的细分市场。在营销渠道上主要依靠旅行社团队营销平台，这就会造成旺季一房难求、淡季大片闲置的问题。许多乡村旅游企业要么转型做地产或农场；要么入不敷出，处在倒闭边缘。

而相对于中高端养老需求方面，城镇许多低龄老人，在为改善自己的老年生活质量，为寻求一处放松身心的养老之地而苦苦寻觅。现有乡村旅游服务标准与旅居养老需求严重不符。例如，乡村旅游经营者多为当地居民，服务接待人员也以家庭成员为主，这往往缺乏基本的服务技能和先进的管理经验，服务意识淡薄、安全意识欠缺、管理漏洞较多，与规范化、标准化的旅游接待水平存在较大差距。对于那些停留时间较长的旅居养老客人来说是不能容忍的。

乡村休闲旅游与养老产业的融合

解决乡村休闲旅游现有资源与城市高端养老需求之间的矛盾，需通过建立一种新的模式——乡村旅居养老来解决。

1.满足中高端养老需求

目前，一些定位为高端的乡村旅游形式，其实是属于周末观光旅游，工作日游客不多，周末人满为患。而实现养生养老与休闲度假的融合的休闲功能完备的田园综合体，一方面能满足老年城市居民身归故里、情归田园的中国传统文化情结；另一方面也能满足城市居民周末举家体验田园生活的愿望。旅居老人在工作日旅居田园综合体中，周末家人、亲友前来探访游玩，一方面在乡村田园体验农事，另一方面带领孩子在亲子乐园享受天伦之乐。这种旅居养老形式把养生养老与休闲度假自然地融合起来，缓解了乡村旅游的季节落差，保证了田园综合体的日常基本游客量。

2.切实保障农民利益

在田园旅居养老的过程中，农村的产业形态实现了从农业向休闲养老服务经济的转变，从自然经济向商品经济的转变，从单一的一产向一产与三产融合的转变。农民参与保姆、保洁、餐饮等养老服务获取薪酬。如果农民将自己的部分土地经营权和使用权转让给田园综合体企业，还可以每年获得土地使用权转让分红；一些住宅条件好的农户还可以与田园综合体合作，将自己的宅院作价入股投资田园综合体企业，与其共同经营，获得股权分红。因此，当地村民既可以获得宅院租金、劳务薪酬与股利分红，还可以实现“转型不离农、离‘农’不离乡”的就地职业转型。

3.社会资本联合开发

在田园综合体中的养老模式是一种中短期的旅居养老，这就要求养老机构之间相互联合，通过组建养老联合机构，实现异地循环养老模式。所谓异地循环养老是指服务商在一定区域范围内，建立多个连锁养老基地，统一标准、统一品牌，实行会员制，不管会员在哪一个连锁基地都可以得到同样的优质服务，特点重在提供“一卡在手，处是家”的服务。因此，田园综合体可以充分利用前期国家在美丽乡村建设中已建好的田园小镇，对其进行联合，开启旅居养老模式。

4.农村土地有效开发建设

2017年中央一号文件专门强调提出，要完善新增建设用地的保障机制，对年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业、新业态的发展，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合发展。充分利用田园综合体与养老用地的政策，通过企业联合开发的形式，进行土地的开发和利用，实现建设成本和利润的平衡。

结语

养老产业和乡村旅游都是国家未来重点打造的民生产业。顺应民生和市场需求，优化创新旅居养老的形式，合理利用国家政策是实现养老经济与田园综合体等融合对接的基本思路。借助田园综合体实现城镇居民旅居养老和乡村居民就业增收，也是打好精准脱贫攻坚战、实现乡村振兴战略的新路径。同时，田园综合体概念下的乡村田园旅居养老，在实现统筹和充分利用农村闲置资源的同时，也满足了城市老年人对于回归田园，从而实现“老有所为”、“老有所乐”甚至“老能自养”的需求。